2주택자 양도소득세 정리

2주택자 양도소득세에 대해 알아보겠습니다. 정부가 다주택자에 대한 규제를 강화하면서 양도소득세를 이전보다 많이 내게 되었습니다. 집을 2채 이상 보유하신 분은 이 내용을 꼭 확인하셔야 합니다.

 

2주택자 양도소득세

 

부동산대책을 내놓는 정부에서는 다주택자에 대한 규제를 위한 정책을 쏟아내었습니다. 그 중 하나가 양도소득세입니다.

 

양도소득세는 재산을 매매할 때 얻는 이득에 대한 세금입니다. 부동산 양도소득세는 부동산의 이득의 일정 비율을 세금으로 내는 것이죠.

 

 

그렇기 때문에 일단 이득을 보지 않는다면 이 내용을 걱정하실 필요는 없습니다. 하지만 보유한 부동산이 올랐다면 꼭 알아두셔야 합니다.

 

정부에서는 다주택자 양도소득세 중과에 대한 개정안을 2020년 7월에 발표하게 됩니다. 여기서는 장기보유 특별공제 적용에 예외를 두는 항목을 만들었습니다.

 

 

장기보유 특별공제가 어떤 것인지 모르시는 분들을 위해 잠깐 설명 드리자면 부동산을 3년 이상 보유했을 때 소득공제를 연 2% 적용하여 최대 1년 이상 보유했을 경우 최대 30%까지 소득공제를 해 주는 것입니다.

 

장기보유 특별공제 적용에 예외를 뒀기 때문에 다주택자는 이제 소득공제를 받지 못한다는 것이죠. 이 외에 양도소득세에 대한 규제도 강화되었습니다. 2주택자도 다주택자이기 때문에 규제를 피하기가 어려워졌습니다.

 

2주택자 양도소득세 정리

 

2주택자 양도소득세를 세부적으로 뜯어보면 분양권과 양도소득세율로 나뉘어집니다.

 

분양권을 먼저 설명드리겠습니다. 분양권은 다주택자 규제를 하기 전까지는 주택수와 관계가 없었습니다. 그래서 분양권을 거래하는 것도 자유롭게 했었습니다.

 

 

그런데 2021년부터 이 내용이 변경되었습니다. 분양권 취득도 주택수에 포함된다고 해버린건데요, 주택을 보유한 사람이 분양권을 취득한다면 2주택자 양도소득세를 물게 되었다는 뜻입니다.

 

분양권을 주택으로 봐야 하는지는 말이 많았습니다만 주택으로 분류되는 것 때문에 기 주택 보유자들에게 여러 제한이 생기게 됐습니다. 1주택을 보유한 사람이 이사를 가기 위해 분양권을 보유한 것도 비과세 적용이 되지 않기 때문입니다.

 

 

양도소득세율에서 변경된 내용은 아래와 같습니다.

 

• 과세표준 구간 신설
• 양도소득세율 인상

 

양도소득세율은 기존에는 과세표준 3 ~ 5억원 구간에서 40%의 세금을 내야 했습니다. 그리고 그 이상의 구간에서는 42%가 부과되었습니다.

 

하지만 과세표준 구간 신설로 인해 10억원 구간이 생기면서 10억원 초과에 대한 부분은 45%의 세금이 부과되게 되었습니다.

 

 

기존에 보유하고 있는 매물이 5~10억원 이내라면 이전과 동일한 세금이 부과되지만 10억원을 초과하는 매물이라면 세금을 더 많이 부과하게 되었습니다. 이와 동시에 보유기간이 적은 매물을 매매할 때 발생하는 양도소득세율을 인상하게 됩니다.

 

양도소득세 증가도 사전 매물 유도를 위해서 21년 6월 1일까지 시행을 유예했지만 지금 이 시점에선 이미 지나간 얘기죠. 현 시점에서 2년 미만으로 소유한 단기보유주택은 양도소득세율이 기본 > 60%까지 인상하게 됩니다.

 

 

1년 미만으로 소유한 부동산은 기존 40% > 70%까지 인상하였습니다.

 

여기에 추가로 규제지역에서 다주택자는 양도세 중과세율이 인상되었습니다.

 

 

1가구 2주택자는 양도소득세가 기본세율에서 20%가 중과되었고 3주택 이상이라면 30%가 중과세 되었습니다.

 

결국 2주택자는 10% 중과에서 20% 중과로 변경되었고 3주택자는 20% 중과에서 30%중과로 되어 다주택자는 조정지역에서 10%의 중과세를 맞게 되었습니다.

 

 

세금이 꽤 많이 늘어난 것으로 보이는데요, 알려드린 내용은 모두 조정지역에 대한 내용이고 비조정지역이라면 2주택자 이상도 양도소득세 중과가 적용되지는 않습니다.

 

하지만 비조정지역에 1군데라도 포함되게 된다면 3년 안에 부동산을 매매해야 비과세 요건을 만족하게 됩니다.

 

 

양도소득세가 중과되면서 더욱 비과세 요건이 중요해졌습니다. 비과세 요건을 충족해야 절세가 가능하기 때문이죠. 아래에서 방법을 확인할 수 있습니다.

 

2주택자 양도소득세 비과세요건

 

양도소득세를 면제받기 위한 기본 요건은 1가구 1주택입니다. 하지만 이사를 가려고 집을 구매하거나 상속을 받는 등 본의아니게 2주택이 되는 경우도 있기 때문에 이런 경우도 양도세 비과세요건을 만족할 수 있습니다.

 

조금 더 자세히 알아보겠습니다. 이미 주택을 보유하고 있는 가구가 이사를 가기 위해 다른 주택을 구매했다면 본의아니게 2주택자가 됩니다. 투자를 위해 구매한 것이 아니기 때문에 이럴 땐 일시적 2주택자라고 부르며 비과세를 위한 틈을 만들어줍니다.

 

 

일시적 2주택자가 비과세 요건을 만족하려면 아래의 조건을 따라야 합니다.

 

• 기존 주택을 취득한 뒤 1년이 지나고 신규 주택을 취득해야 함
• 보유기간이 2년 이상 되어야 하고 3년 이내에 처분해야 함

 

조정대상지역에서 일시적 2주택자가 되었다면 신규주택을 언제 구매했는지에 따라 조건이 달라집니다. 2017년 8월 3일 이후에 조정대상지역에 주택을 구매했다면 2년 거주 요건도 충족해야 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

 

 

2019년 12월 17일 이후에 취득한 건에 대해서는 1년 이후에 신규주택을 취득해야 하는 것은 동일합니다. 하지만 새로운 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 전입신고를 해야 하며 1년 이내에 이전 주택을 양도해야 합니다.

 

임차인이 거주하는 경우는 임차인 계약기간까지 연장됩니다. 기존 계약을 인수받은 경우에 한해 최대 2년까지 기한을 연장할 수 있습니다.

 

 

여기까지 2주택자 양도소득세에 대해 알아봤습니다. 다른 유용한 정보는 아래에서 확인할 수 있습니다.

 

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