전세 계약 갱신 청구권 총정리

전세나 월세로 살고 계시는 분들을 위해 정부에서 임차인의 권리를 보호하기 위한 제도를 만들었습니다. 어떻게 사용해야 하는지 궁금하신 분들을 위해 전세 계약 갱신 청구권에 대해 알아봤습니다.

 

전세 계약 갱신 청구권

 

이 글에서는 전세 계약 갱신 청구건에 대한 간단한 내용과 청구권 행사 방법, 시기에 대해 알아보고 임대인이 청구권을 거부할 수 있는 사유도 정리하였습니다.

 

전세 계약 갱신 청구권이란?

 

전세 계약 갱신 청구권에 대해 간단히 알아보고 넘어가겠습니다. 이는 2020년 7월 30일부로 시행된 임차인의 권리인데요, 종전의 임대차 계약 기간을 2년에서 4년으로 연장하는 것이 골자입니다.

 

기본계약 기간은 2년이지만 2년 더 연장할 수 있는 것인데요, 임차인은 갱신 청구권을 1회 행사할 수 있어 2년을 더 보장받게 됩니다.

 

 

이와 함께 전월세 상한제도 도입되었는데요, 전세 계약을 할 때 보증금이나 차임을 5%이상 늘리지 못하도록 제한을 둔 것입니다.

 

임대인이 임대료를 올려달라고 할 수는 있으나 임차인이 반드시 응해야 하는 것은 아닙니다. 하지만 적정선에서 협의를 하는게 좋겠죠.

 

 

보증금과 월세 모두 전월세 상한제에 포함되는데요, 증액 가능 금액을 계산하기 어려우신 분은 임대료 계산기에서 계산하실 수 있습니다.

 

임대료 계산기

 

전세 계약 갱신 청구권 행사 방법

 

임대인은 전세계약 갱신 청구권 거부사유에 해당하지 않는다면 임대료를 5% 이내로 올리거나 임대료 상승 없이 연장하는 것 외의 선택지는 없습니다.

 

묵시적 갱신과는 다른 내용으로, 이는 임대인과 임차인이 별 말 없이 계약 기간이 끝났을 때 자연스럽게 계약이 연장되는 것인데요, 이렇게 4년을 있었더라도 전세 계약 갱신 청구권은 1회에 한해 행사가 가능합니다.

 

 

청구권을 행사하는 것은 생각보다 간단합니다. 계약 갱신 을 위한 요구를 표시하는 것 만으로도 갱신이 될 수 있는데요, 이에 대해 임대인의 동의는 필요 없습니다.

 

청구 방식에는 특별히 정해진 방식은 없습니다. 하지만 나중에 다른 말이 없도록 구두로 표시하는 것 보다 문자나 이메일등 자료가 남도록 하는 것이 좋겠습니다.

 

앞으로 2년 더 전세 계약을 갱신하겠습니다 같은 간단한 의사 표시만 해도 관계 없습니다.

 

 

전세 계약 갱신 청구권을 간단하게 행사할 수 있다고 하더라도 아무때나 하면 안되겠죠. 임대인에게 불이익이 갈 수 있으니까요. 행사가 가능한 시기를 맞춰주셔야 합니다.

 

청구권은 임대차 계약이 끝나기 전 6개월 ~ 2개월 전까지는 행사해야 합니다. 최초 2020년 12월 10일 이전에는 임대차 기간이 끝나기 1개월 전까지만 행사하면 되었으나, 내용이 개정되어 2개월 전까지로 바뀌었습니다.

 

 

여기서 유의해야 할 사항이 있는데요, 기존 임대차 계약이 만료되는 경우에 계약을 연장하는 방법은 2가지 입니다. 바로 재계약과 갱신입니다.

 

재계약의 경우 전월세 상한제 적용을 받지 않습니다. 그래서 이전의 보증금이나 월세 상한제인 5%를 넘어서 새로운 금액으로 임대차 계약을 체결하는 것입니다.

 

 

갱신의 경우는 3가지로 나뉘어집니다.

 

1. 임대인과 임차인이 합의하여 갱신하는 경우

2. 묵시적 갱신

3. 계약갱신 청구권을 임차인이 일방적으로 행사하는 경우

 

임대인의 입장에서 본다면 임차인이 계약 갱신 청구권을 행사하는 것이 유리합니다. 1회에 한정되어 있기 때문에 합의나 묵시적 갱신으로 연장되었다면 임차인이 다시 청구권을 행사할 수 있기 때문입니다.

 

그래서 임차인이 갱신 청구를 했을 때 임대인이 바로 승낙하거나 적극적으로 동의한다면 합의갱신으로 판단될 가능성이 큽니다. 이 점은 주의해야 겠죠.

 

 

전월세 상한제를 초과한 금액으로 갱신한 경우에도 합의갱신이 될 가능성이 큽니다.

 

묵시적 갱신 또한 계약 갱신 청구권을 행사하지 않은 것이기 때문에 계속 연장할 것이 아니라면 의사를 분명하게 확인하시기 바랍니다.

 

전세 계약 갱신 청구권 거부 사유

 

그렇다면 임대인이 전세 계약 갱신 청구권을 거부할 수 있는 사유는 어떤 것이 있을까요? 구체적으로 8가지의 상황이 있으니 이런 상황이 되지 않도록 주의하시기 바랍니다.

 

1. 임차인이 거짓이나 임대인의 허락 없이 부정한 방법으로 임차한 경우 청구권을 거부할 수 있습니다. 신분을 허위로 속였거나 주택으로 사용하지 않고 부정한 영업장등의 목적으로 임차한 경우입니다.

 

2. 2기의 차임액에 해당하거나 연체 사실이 있는 경우 임차인은 청구권을 거부할 수 있습니다. 이는 임차인이 2달을 연속으로 연체했거나 1월을 연체하고 잘 납부하다 다시 연체한 경우에도 해당됩니다.

 

 

3. 임대인의 허락 없이 임차인이 주택의 전부 또는 일부를 전대했을 경우 청구권 거부가 가능합니다. 집주인 허락 없이 전대하고 타인이 주택을 사용하게 하거나 이를 통해 수익을 나게 한 경우입니다.

 

4. 임대인과 임차인이 원만한 합의로 임대인으로부터 상당한 보상을 제공받은 경우에 청구권 거부가 가능합니다. 하지만 합의되지 않은 일방적인 보상은 제외됩니다.

 

 

5. 임차하고 있는 집의 일부나 전부를 고의나 과실로 파손했을 경우 청구권을 거부할 수 있습니다. 이는 임차인의 중과실로 화재가 났거나 허락 없는 무단 개조, 파손한 경우에 해당됩니다.

 

6. 임대인을 포함하여 직계존속, 직계비속이 실제 거주하려는 경우 청구권 거부가 가능합니다.

 

 

7. 주거기능을 상실할 정도로 주택이 멸실된 경우나 계약사항 또는 어쩔수 없는 사유 (노후, 훼손, 법령등), 또는 주택을 철거하거나 재건축등 주택의 점유회복을 위한 경우에 청구권 거부가 가능합니다.

 

8. 임차인으로서 의무를 위반했거나 임대차 계약을 지속할 수 없는 중대한 사유가 있을 경우 청구권 거부가 가능합니다.

 

 

이렇게 전세 계약 갱신 청구권에 대해 알아봤습니다. 임차인의 경우 청구권 거절 사유에 걸리지 않도록 유의하시구요, 임대인의 경우 세입자가 부당한 요구를 하는 경우에는 거절할 수 있도록 내용을 잘 확인하시기 바랍니다.

 

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