오피스텔 매매시 주의사항 필독

오피스텔 매매시 주의사항에 대해 알려드리겠습니다. 오피스텔은 아파트나 주택과 다른점이 있기 때문에 주의사항을 미리 알아두셔야 나중에 생길 문제를 미연에 방지할 수 있습니다. 아래에서 자세한 내용을 정리하였습니다.

 

오피스텔 매매시 주의사항

 

이 글에서는 오피스텔을 매매할 때 주의사항에 대해 정리하였는데요, 일반적인 주의사항과 투자할 때 주의사항으로 나눠서 설명하였습니다.

 

이런 주의사항이 생기는 이유는 오피스텔에서 거주하시는 분들도 있지만 법적으론 업무시설에 해당하기 때문입니다. 용도에 따라 목적이 달라지기는 하지만 업무시설이라는 기준으로 설계 및 건축되었기 때문에 거주용 부동산과 다른 점을 주의하셔야 합니다.

 

오피스텔 매매시 주의사항 : 일반

 

1.  전용 면적

 

전용 면적이란 보통 실평수라고도 말합니다. 만약 30평의 부동산을 매매했다면 기대하는 실평수의 크기가 있죠. 여기서 첫 번째 오피스텔의 주의사항이 발생합니다.

 

일반 아파트와 오피스텔의 전용면적율이 다르다는 것입니다. 이 말은 같은 평수를 매매했더라도 실평수가 더 적다는 것입니다. 실제 오피스텔에 방문해 보시면 생각보다 적은 공간에 놀라실 수도 있습니다.

 

 

아파트와 오피스텔은 생각보다 큰 전용면적률의 차이를 보입니다. 아파트와 오피스텔의 전용면적률은 보통 아래와 같은 비율로 책정됩니다.

 

• 일반 아파트 : 70% 이상
• 오피스텔 : 40 ~ 60%

 

오피스텔은 평균적으로 50%정도의 전용면적률을 가지고 있습니다. 전용면적률이 70% 이상인 아파트와 20%정도의 차이가 발생하는 이유는 오피스텔이 법적으로 업무용이기 때문입니다.

 

다시 말씀드리자면 업무용인 건물에서는 공용 면적과 주차장 면적이 차지하는 비율이 높아서 이런 현상이 발생합니다. 그리고 이 전용률의 차이는 관리비의 차이로 이어집니다.

 

2. 관리비

 

오피스텔과 일반 아파트의 차이점은 관리비에서도 드러납니다. 모든 오피스텔이 그렇지는 않습니다만 대부분 오피스텔의 관리비가 더 나옵니다. 비교해보면 약 2배정도의 차이를 보이죠.

 

이런 이유는 규제의 차이가 있다고 말씀드릴 수 있습니다. 아파트는 주택법의 규제를 받고 있지만 오피스텔은 건축법을 적용받고 있어 관리비에 대한 별도 규제가 마련되어 있지 않습니다.

 

 

그래서 언뜻 외형만 보고 관리비가 어느정도 나오는지 예상하긴 쉽지 않습니다. 하지만 경험상 오피스텔의 관리비를 예측하는 방법은 있습니다.

 

바로 매수할 오피스텔의 주변에 다른 오피스텔을 찾아 관리비를 알아보는 것입니다. 보통 주변 지역과는 비슷한 관리비가 나오게 됩니다. 이게 다르면 말이 나올 수 밖에 없으니까요. 그래서 매수할 때는 미리 관리비 조사를 해보시고 하는걸 추천합니다.

 

3. 세금 문제

 

부동산 대책으로 집값을 잡는다고 건드리고 있는게 세금입니다. 그래서 세금에 대한 변경사항도 많이 있습니다. 오피스텔 매매시 주의사항은 세금에도 해당합니다.

 

잘못하면 생각보다 많은 세금을 내야 할 수도 있기 때문입니다. 오피스텔과 관련된 세금은 양도세, 취득세, 재산세가 있습니다.

 

 

오피스텔은 법적으로 업무용 건물입니다. 그래서 취득세율은 4.6%를 적용받습니다. 하지만 무조건 4.6%는 아니고 매매 시점에 따라 달라질 수 있습니다.

 

이것도 부동산 대책 이후에 변경된 사항인데요, 오피스텔 매매 후에 다른 주택을 취득했다고 하면 다른 주택의 취득세가 8%로 변경됩니다.

 

이와 반대로 주택을 취득한 이후에 오피스텔을 취득하면 다시 4.6%의 취득세만 내도 됩니다. 약간 조삼모사같은 느낌이긴 하지만 타 주택을 취득할 계획이 있고 취득세를 줄이고 싶다면 오피스텔을 뒤로 미루는게 도움이 됩니다.

 

 

오피스텔은 거주용과 업무용으로 설정할 수 있으며, 업무용으로 매매했다면 부가가치세를 신고 및 납부해야 합니다. 업무용으로 등록했다면 분양 계약서와 등기부등본을 이용해서 사업자등록이 되어 있을겁니다. 이런 경우 보유기간과는 상관 없이 임대료에 부가가치세가 부과됩니다.

 

이것도 별도의 세금이 들어가는 상황이기 때문에 오피스텔 매매시 주의사항으로 꼽힙니다. 매매 비용에 부가세를 포함시킬지 별도로 할지 협의하시고 계약을 진행해야 나중에 문제가 없습니다. 파는 사람은 부가세를 별도로 하고 싶고 사는 사람은 부가세를 포함시키고 싶어할 테니까요.

 

 

재산세는 업무용으로 할지 주거용으로 할지에 따라 달라집니다. 업무용이 재산세가 더 높은데요, 이건 세금 계산 체계가 다르기 때문입니다. 주거용은 주택분의 재산세만 내면 되지만 업무용은 건물분과 토지분의 재산세를 따로 내야 하기 때문입니다.

 

재산세를 주거용으로 내고 싶다면 오피스텔을 주거용으로 이용하고 있다는 것을 입증하면 됩니다. 주민등록 세대 확인서, 입주자 카드, 수도/전기/가스 사용 현황등으로 입증이 가능합니다. 단, 양도소득세가 중과되는 단점이 있을 수 있습니다.

 

 

양도소득세는 주거용 오피스텔을 여러채 보유하고 있다면 중과 대상이 됩니다. 감면 혜택을 받기 위해서는 주택 임대사업자가 보유기간을 만족하면 됩니다.

 

또한 주거용 오피스텔을 보유하고 있다면 종부세 대상이 됩니다. 세금에 대한 오피스텔 매매시 주의사항이 생각보다 복잡하죠.

 

간단히 정리하자면 주거용으로 매매하면 재산세는 낮지만 양도세 중과와 종부세 대상이 될 수 있으며, 업무용이라면 취득세는 낮지만 부가세를 내야 합니다.

 

4. 주택수에 포함되는지 여부

 

세금부분에서 말씀드린 내용 중 한 부분입니다. 오피스텔을 주택용으로 사용하면 양도소득세 중과 대상이 됩니다.

그 이유는 1가구 2주택 이상이 되기 때문입니다. 그래서 어떤 분들은 주택으로 보이지 않게 하기 위해 여러 방법을 사용합니다.

 

 

주택으로 보는 부분 중 가장 큰 부분이 전입신고 여부이기 때문에 세입자들에게 전입신고를 하지 말라고 하기도 합니다. 하지만 세입자는 임대료를 신고해야 세금 혜택을 받을 수 있기 때문에 나중에 신고하는 경우가 많습니다.

 

그렇게 되면 생각보다 더 많은 세금을 내야 하겠죠? 그래서 이런 경우는 추천하지 않구요, 주택수에 포함되지 않게 양도소득세를 줄이려면 업무용도로 사용하도록 하셔야 합니다.

 

5. 임대사업자 유무 확인

 

임대사업자도 오피스텔 매매시 주의사항 중 하나입니다. 매도자와 매수자가 같이 임대사업자라면 취득에 용이한데요, 바로 포괄적 양수 양도로 취득할 수 있기 때문입니다.

 

그런데 만약 둘 중 하나라도 임대사업자가 아니라면 몇 가지 확인해볼 사항이 있습니다. 바로 의무 임대기간이 얼마나 남았는지와 부가세나 취득세 감면등에 대해 확인해보셔야 합니다.

 

 

이렇게 일반적인 오피스텔 매매시 주의사항을 알아봤습니다. 오피스텔을 매매하려면 다양한 것을 확인해봐야 합니다. 위에서 알려드린 내용은 기본으로 가져가시고, 위치가 어디인지, 주변입지 환경이 어떤지 등은 기본적으로 확인하셔야 하죠.

 

요즘에는 오피스텔의 홈페이지에 들어가보면 이런 입지와 관련된 내용은 손쉽게 파악이 가능합니다. 해당 지역에 방문하기 전에 파악 가능한 것은 다 확인해 보시는게 좋습니다.

 

다음으로는 투자용 오피스텔을 매매할 때 주의사항을 알려드리겠습니다.

 

오피스텔 매매시 주의사항 : 투자용

 

1. 오피스텔 위치를 확인하라

 

투자용으로 오피스텔을 굴리려고 하시는 분들은 시세차익을 노리시는 분들도 많습니다. 시세차익을 노리려면 오피스텔이 어느 위치에 있는지 확인하셔야 합니다.

 

예를 들면 직주근접인지 역세권인지 하는 부분입니다. 또한 생각하셔야 할 점은 다른 부동산과는 다르게 오피스텔은 시세차익이 적어서 매수하려면 2층 이상의 오피스텔을 매수하시는걸 추천합니다.

 

 

2. 공실 위험 대비

 

다른 부동산들도 마찬가지이지만 오피스텔도 공실은 위험합니다. 손해가 생각보다 크기 때문이죠. 현 시점에서도 오피스텔은 공급이 과잉이라고 평가받고 있는데요, 이 때문에 임차인을 찾기 어려워질거라는 예상도 나오고 있습니다.

 

오피스텔 위치를 확인해야 하는 점도 이와 마찬가지입니다. 주변에 오피스텔이 너무 많이 지어져있다면 더욱 공실이 생길 가능성이 큽니다. 임차인이 무한대가 아니기 때문이죠.

 

그래서 최대한 임차인들도 빨리 구하는 것을 추천합니다.

 

 

3. 현금 흐름을 주의하라

 

입지를 따져봐야 하는 또 다른 이유는 부동산 가격 하락 때문입니다. 아파트의 경우 지역에 따라 계속 오르지만 오피스텔은 입지가 좋지 않다면 시간이 지날수록 가격이 떨어집니다.

 

그렇다면 현금 흐름에 문제가 생길 수 밖에 없습니다. 생각해뒀던 현금 흐름이 발생하지 않는다면 다른 곳에서도 문제가 생길 수 있습니다.

 

물론 입지가 좋다면 가치가 유지될 수 있기 때문에 걱정을 덜 할 수 있습니다. 다시 한번 강조하는 사항으로, 입지조건을 잘 생각하고 매매하시기 바랍니다.

 

 

이렇게 오피스텔 매매시 주의사항에 대해 정리하였습니다. 같이 보시면 좋을 글들은 아래에 정리되어 있으니 참고하시기 바랍니다.

 

2주택자 양도소득세 정리

재산세 부과기준 확인

종부세 과세대상 확인